■購入するときに受けられる特別控除

住まいを取得するときにかかってくる税金には、減税措置が設けられているケースが多くあります。なかでも筆頭に挙げられるのが「住宅ローン控除」と「住宅取得資金贈与の特例」です。

＜住宅ローン控除＞

住宅ローンを借りて自宅の購入・新築・増改築などをしたときには、「住宅ローン控除」（所得税の住宅借入金等特別控除）を受けることができます。これは、住宅ローンの借入金残高に応じて所得税が減税される制度です。
控除期間は最長10年間となっていますが、控除額の最高合計は、◆04年適用分500万円　◆05年適用分360万円　◆06年適用分255万円　◆07年200万円　◆08年160万円　というように、適用される年が後になるほど縮減されることになっています。
この特例を受けるためには確定申告が必要です。
いかに要件を満たしていても確定申告を行わないと控除が受けられないので、欄外のコラムをよく読んで手続きを行いましょう。
サラリーマンの場合は、初年度に確定申告を行えば、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。

＜住宅取得資金贈与の特例＞

個人から物を貰うと贈与税がかかってきます。
現金だけでなく土地や建物を無償で貰ったときにかかるほか、不動産などを時価に比べて著しく安く買ったときにも、購入価格と時価との差額に対して課税されます。
課税方法には、「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」があり、いずれかを選択することができます。

暦年課税は1月1日～12月31日までの1年間に贈与された物の時価を合計し、この合計額から110万円の基礎控除を差し引いた分に対して所定の贈与税がかかります。

相続時精算課税は、65歳以上の親から、20歳以上の子へ贈与したときにだけ適用される制度です。仕組みは、財産を相続するまでは2,500万円の特別控除を超える分についてのみ一律20％の贈与税が課税され、相続時にそれまで納めた贈与税と新たにかかる相続税を再計算して、最終的な納税額（または還付額）を決めるというものです。

以上は一般の贈与の場合ですが、住宅の取得を目的とした資金贈与の場合は、「住宅取得資金贈与の特例」が適用されます。暦年課税を選択したときは550万円まで、相続時精算課税では先に述べた特別控除2,500万円に1,000万円を上乗せした3,500万円まで課税されません（この特例を受ける場合は親の年齢は問いません）。
これらの特例を受けるときには確定申告をする必要があるので、注意してください。

■住まいを売却したときに受けられる特別控除

不動産などを売却して譲渡所得（値上がり益）が出たときには、所得税と住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たす場合は、「居住用財産の3,000万円控除」や「居住用財産の買い換え特例」が適用されます。

＜居住用財産の３，０００万円控除＞

一定の要件を満たす居住用の家屋やその敷地を売った場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。 したがって、譲渡所得が3,000万円以下なら無税となり、それを超える部分についてのみ課税されます。 さらにこの特例が適用され、所有期間が10年を超えている場合は、「居住用財産の軽減税率の特例」を受けることができます。これは控除額を超える部分について、通常よりも低い税率で課税されるというものです。

＜居住用財産の買い換え特例＞

住まいを買い換える場合は、「居住用財産の買い換え特例」を受けることができます。これは「売却価格」から「買い換えによって取得した住宅の価格」に対応する部分について、課税が繰り延べられるというものです。したがって買い換え物件の価格が売却価格を上回っていれば、その時点では課税されません。 ここで注意したいのは、この特例は課税が繰り延べられただけで、課税が免除されたわけではないという点。将来この特例を受けないで売却した場合は、それまで繰り延べられていた税金がいっせいにかかってくることになります。

＜値下がりしているときの特例＞

マイホームが値下がりし、売却に伴って損失が生じた場合は「譲渡損失の繰越控除」が受けられます。これは損失分を所得から差し引くことができるというもの。差し引いても損失が残っている場合は、翌年に繰り越して控除できます。繰り越して控除できる期間は、初年を含めて最長４年間となっています。 この繰越控除制度には、買い換えに伴って売却した「買い換え型」と、買い換えずに売却のみを行った場合の「単純売却型」の2タイプがあります。譲渡損失額の計算方法や適用要件が異なるので注意してください。

■毎年の税制改正に注意

税制は新年度ごとに変更が加えられます。
特にここに挙げた特例は期限付きのものが多く、ときには特例そのものが廃止されることがあります。
また、廃止されなくても控除額や控除期間、適用要件などが変更される場合が少なくありません。
住まいの購入・売却・買い換えを行う場合は、不動産会社の担当者や税務署のアドバイスを受けるようにしてください。